Foto by Roma Capitale
Una breve premessa
La rigenerazione urbana sembra ormai diventata una prassi dilagante. Non passa giorno che nelle grandi come nelle piccole città non venga annunciato, presentato, avviato un intervento di questo tipo.
Purtroppo a questo affollamento numerico fa riscontro una diffusa mancanza di comprensione di cosa sia la rigenerazione urbana, che continua ad essere confusa con interventi come riqualificazione, ristrutturazione edilizia e urbanistica, restauro, recupero.
Allora è utile ripetere che per rigenerazione urbana si deve intendere l’intervento su un oggetto urbano – un edificio residenziale, una fabbrica, una scuola, un convento, una caserma, una stazione ferroviaria, una colonia marina – finalizzato a modificarne il genere originario che è stato dismesso e a conferirne uno diverso.
Intesa in questo modo – l’unico corretto – questa particolare tipologia di intervento sul territorio fa riferimento ad un patrimonio urbano-edilizio presente nel nostro Paese di dimensioni enormi, nei confronti del quale bisognerebbe mettere a punto un piano sistematico di azioni tese alla sua rigenerazione.
I Mercati Generali di Roma
Fatta questa breve premessa veniamo al caso dei Mercati Generali di Roma per i quali è in corso un’azione definita di rigenerazione urbana.
Si tratta di una imponente struttura edilizia (138.000 mq) realizzata per volontà del Sindaco Nathan e inaugurata nel 1922 sulla base del progetto dell’arch. Saffi risalente al 1910, riunendo vari mercati della città in un unico sito nel quartiere Ostiense.
Ha operato fino al 2002 quando il tutto viene trasferito a Guidonia.
Nel 2003 il Comune bandisce una gara per la realizzazione di una Città dei giovani con una parte dedicata all’edilizia universitaria. Il concorso è vinto dalla Lamaro Appalti del costruttore Claudio Toti che si impegna a realizzare il complesso in project financing in base ad una concessione di 60 anni ad un canone di 165.000 €/anno. Il progetto definitivo – dell’arch. Rem Koolhas – è approvato dal Comune nel 2009 con un investimento di 230 milioni di euro e una nuova denominazione – Centro di aggregazione giovanile – che prevede il restauro dei manufatti esistenti, la costruzione di nuovi edifici ed una destinazione suddivisa in: 40% cultura e tempo libero, 19% ristorazione, 35% commercio e 6% terziario.
Tra il 2012 e il 2017 il progetto viene modificato più volte dalle nuove Amministrazioni comunali, mentre la Lamaro Appalti finisce in amministrazione controllata. L’ultimo passaggio avviene nel 2025 con il Sindaco Gualtieri che affida la realizzazione al gruppo Hines, che dichiara di aver raccolto 108 milioni di dollari da investitori israeliani, che prevede uno studentato, una mediateca, un coworking e un centro benessere, il tutto a gestione privata.
La sostenibilità sociale
Da questa lunga e non proprio edificante vicenda possiamo trarre alcune considerazioni su quanto attualmente in corso, premettendo due osservazioni.
La prima è che la Hines – uno dei più grandi operatori immobiliari al mondo con sede a Houston nel Texas – è da tempo indagata dalla magistratura milanese nell’ambito delle presunte irregolarità nella gestione di vaste operazioni immobiliari a Milano, più in generale per la gestione urbanistica secondo il cosiddetto Modello Milano. Forse la sua scelta non è stata proprio la più appropriata.
La seconda è che il fatto che i fondi per l’investimento facciano capo ad operatori israeliani è quanto di meno accettabile sul piano etico in questa fase degli accadimenti internazionali.
Entrambe le cose rendono assai discutibile la scelta del Comune di Roma.
Entrando nel merito possiamo rilevare
- Che è certamente un progetto di rigenerazione urbana, teso a conferire nuove funzioni all’intero complesso mantenendo in parte i manufatti originari
- Che non è certamente un progetto di rigenerazione urbana sostenibile in quanto – pur ammettendo che sussistano quella economica e quella ambientale, di cui comunque non si ha una particolare evidenza – non è soddisfatta la condizione della sostenibilità sociale. E’ l’aspetto più complesso da misurare e valutare, ma nondimeno irrinunciabile in un caso della portata di quello di cui stiamo parlando, che incide sull’assetto urbano di un intero comparto della città.
E’ da questo punto di vista che va esaminato il caso particolare dello Studentato, vale a dire dell’edificio e relativa organizzazione destinato ad ospitare gli studenti universitari fuori sede.
Non c’è dubbio che si tratta di un problema aperto che da decenni non è stato affrontato in maniera adeguata a partire dal Ministero competente per arrivare ai singoli Atenei. Lo dimostra il fatto che a Roma, come nelle altre grandi città universitarie, uno studente è costretto a pagare somme ingenti per assicurarsi un alloggio: fino a 800 euro per una stanza singola e fino a 450 euro per un posto letto in una doppia.
Si tratta di una evidente e grave lesione del diritto allo studio e la cosiddetta Casa dello Studente nasce proprio con l’obiettivo di abbattere quei costi eliminando la disparità tra residenti e fuori sede.
Ebbene, nel progetto dei Mercati Generali di Roma la gestione è lasciata in mano all’imprenditore che ha previsto uno studentato a prezzi calmierati e uno libero a prezzi molto più alti per chi può permetterselo.
Questa è una condizione che possiamo definire a tutto tondo classista, che porta inevitabilmente a creare rapporti difficili tra giovani di diversa condizione economica che vivono all’interno del medesimo ambiente formativo.
Che questa condizione venga sostenuta dal Comune di Roma appare un vero scempio di democrazia oltre che di buona amministrazione. E’ bene che il Comune si ravveda e ponga riparo a questa intollerabile condizione e assicuri la sostenibilità sociale del progetto affinché corrisponda ad una corretta rigenerazione urbana.
