Rigenerazione o “Ecomostro”?

Via del Crocifisso nel rendering di progetto L’edificio in costruzione

In questi ultimi anni le architetture di Mario Cucinella & partners riscuotono molto successo a Roma, e non solo. Dopo aver progettato il nuovo Rettorato dell’Università Roma Tre (a me sembrava più raffinato quello prima) la Società Techbau sta facendo i lavori di un mega-albergo e studentato su Via del Crocifisso/Via Innocenzo III e la Stazione ferroviaria di Roma San Pietro che risulta essere un vero fuori-scala. Così scrive Sladzana Bogeska, un’abitante del vicinato che fa parte del Laboratorio di quartiere: «L’area interessata dal cantiere e dalle nuove volumetrie sorge in un tessuto urbano estremamente saturo e fragile: una maglia viaria stretta, soffocata dal traffico veicolare continuo proveniente dal vicino traforo e da Via delle Fornaci, e congestionata da flussi intensi legati alla presenza ravvicinata di scuole primarie, secondarie, asili nido e dal nodo d’interscambio della Stazione San Pietro. In questo contesto, l’impatto imponente dei nuovi corpi di fabbrica, dei muri perimetrali e della densificazione edilizia rischia di sottrarre completamente respiro, luce e spazi a un quadrante che già oggi soffre la carenza cronica di verde fruibile, la sosta selvaggia e la sicurezza pedonale per i bambini e le famiglie»¹.

Ma vediamo come si è arrivati a questo nuovo e ingombrante edificio. Il cantiere accanto alla Stazione di San Pietro è stato fermo per 20 anni, dopo il fallimento della società Euro s.r.l. ² L’area avrebbe dovuto ospitare un polo polifunzionale con un albergo a 5 stelle – progetto dell’architetto Alessandro Anselmi di fama internazionale – e alcune attività commerciali, servizi pubblici e parcheggi. I lavori sono stati fermi dal 2005.

Il progetto era nato nel 1997 in vista del Giubileo del 2000, Ferrovie dello Stato e Comune di Roma lo avevano inserito nel programma degli interventi per la riqualificazione della Stazione San Pietro. Fu costruita solo una piccola parte e a dicembre del 2001 il Campidoglio e la Società Roma 2000 SPA firmarono una convenzione urbanistica per completare le opere restanti. Nel 2003 alla Società Roma 2000 subentra la Euro srl, controllata del gruppo edilizio Baldassini Tognozzi Pontello (Btp), amministrato dagli imprenditori toscani Riccardo Fusi e Roberto Bartolomei. La società propose alcune modifiche al progetto assieme a una proroga della scadenza dei lavori al dicembre 2008. I lavori iniziarono ma si fermano a settembre del 2006 perché l’ARPA (Agenzia Regionale Protezione Ambientale) LAZIO aveva rilevato concentrazioni di arsenico fuori norma nei terreni interessati. Venne coinvolta anche la Soprintendenza Archeologica e solo nel 2010 venne certificata la bonifica. Dopo 5 anni scade la convenzione e il gruppo Btp ed Euro srl, indebitatisi, entrano in una crisi economica e nel 2015 la società è in liquidazione; ciononostante propongono nuove modifiche aumentando la superficie commerciale a danno dei servizi, tentando di sfruttare alcune semplificazioni del Piano-Casa.

I partecipanti al Laboratorio di quartiere interrogata l’allora Sindaca Raggi, hanno inviato un esposto alla Procura di Roma e alla Corte dei Conti. Nel 2020 anche l’Euro Srl fa ricorso al Tar contro il mancato rilascio del permesso di costruzione. Il tribunale diede ragione alla Società ma non successe nulla, quindi i giudici si trovano costretti a nominare un commissario ad acta. Nel frattempo la Cassazione ha condannato a cinque anni e 10 mesi Fusi e Bartolomei per il crack del Credito Cooperativo Fiorentino e contemporaneamente la Commissione urbanistica di Roma Capitale conferma che la convenzione è scaduta e che il soggetto attuatore è andato in crisi. Si verrà a sapere che nel frattempo la Euro Srl è stata comprata da un fondo londinese.

La questione arriva in Parlamento e il commissario ad acta Enrico Bentivoglio afferma: «Non è detto che una società in liquidazione non possa lavorare» e dà altri 60 mesi di proroga fino a luglio 2026, in vista del nuovo Giubileo. Roma Capitale viene condannata al pagamento delle spese processuali, indennizzi e sanzioni per 5.900 euro.

Dal vuoto urbano alla costruzione

Si rimpallano le responsabilità il Comune e il Municipio fino ad arrivare oggi all’Albergo Studentato, chiamato nel quartiere l’Ecomostro. Questa è un’operazione di cosiddetta “rigenerazione urbana” nel cuore di Roma che vuole coniugare l’ospitalità dell’hotel e la residenzialità per gli studenti universitari. A due passi dalla Città del Vaticano, il nuovo edificio polifunzionale in Via del Crocifisso è un investimento di Techbau Spa, progettato dallo studio MCA – Mario Cucinella Architects. Importante è il valore dell’investimento, che supera i 100 milioni di euro. Lo studio ha dato forma ad uno spazio che vorrebbe integrare estetica, tecnologia e responsabilità ambientale e sociale. Il risultato è un edificio che si sviluppa su quattro piani fuori terra e tre interrati: una struttura polifunzionale per un totale di 387 posti letto con 187 camere per studenti e 111 di albergo.

Nel cuore della città, a due passi dal Vaticano, prende vita un ambizioso progetto che pretenderebbe di diventare un punto di riferimento per il quartiere. Via del Crocifisso si trova in un’area strategica della capitale, ben connessa al resto della città grazie alla stazione ferroviaria di Roma San Pietro, alle numerose fermate di autobus, e relativamente vicino alla Metro Linea A. Nella relazione di progetto è scritto – incredibilmente! – che si presta particolare attenzione alla sostenibilità ambientale, attraverso l’adozione di soluzioni costruttive a basso impatto, un uso efficiente delle risorse e la creazione di infrastrutture moderne, sicure ed ecologiche. Un altro elemento dell’intervento è la realizzazione di una nuova piazza pubblica e di un giardino attrezzato, pensati come catalizzatori di socialità. Il progetto prevede, inoltre, opere di urbanizzazione, tra cui il rifacimento (stravolgimento?) della viabilità locale, il potenziamento delle infrastrutture primarie e l’installazione di impianti ad alta efficienza. Un investimento concreto che intende andare oltre la costruzione residenziale, e che vorrebbe portare benefici al tessuto urbano e alla qualità della vita dei residenti.

Un esempio negativo è proprio la circolazione viaria in via del Crocifisso che da più di vent’anni era stata a senso unico con la possibilità di parcheggiare ai lati: si trasformerà in una strada a doppio senso con divieto di sosta perfino ai portatori di handicap.

Oltre all’edificio in via del Crocifisso, l’azienda Techbau è presente a Roma con altri due cantieri residenziali a marchio New Living, uno in zona Aurelia e l’altro all’Eur. Tra i comparti più dinamici dell’immobiliare troviamo l’alberghiero e lo studentato. Capitali privati e family office hanno contribuito in modo significativo, approcciando il settore con un’ottica sempre più imprenditoriale e sviluppando un nuovo prodotto attraverso il riposizionamento o la conversione di immobili esistenti. Infatti, anche l’operazione di via del Crocifisso segue la linea di una riqualificazione dell’esistente.

In un’intervista al Corriere della Sera, parlando a proposito del verde urbano, Cucinella ha detto che: «gli alberelli in vaso non sono neppure un’aspirina, ma un palliativo, in realtà bisognerebbe forestare la città. Serve un programma di medio lungo termine con tanti interventi. E tempo. A Parigi ci hanno messo anni. Intanto però individuiamo dove si possono piantare alberi, mettere superfici drenanti, fare ombra: tante piccole soluzioni che messe insieme riducono un po’ il calore. Si possono fare cose efficaci con lentezza. A Copenaghen ogni anno hanno tolto il 5% dei parcheggi pubblici. In 10 anni, quasi senza accorgersene, li hanno dimezzati e hanno fatto piste ciclabili e aree pedonali»³. Ciò che però non dice è che a Copenaghen ai residenti che hanno perso il posto in strada viene offerto il diritto di parcheggiare la propria auto nei garage privati limitrofi senza costi aggiuntivi, mantenendo la tariffa agevolata del proprio pass residenti municipale. Una soluzione quindi si può trovare e dovrebbe essere trovata, prima fra tutte è la costruzione di un’efficiente sistema di traffico pubblico.

I lavori alla Stazione S. Pietro sono portati avanti da RFI (Rete Ferrovie Italiane). Nello specifico si sta rinnovando la piazza antistante alla stazione e creando nuovi spazi aggregativi. Inoltre si stanno svolgendo interventi di rifacimento di tutti i sottopassi con obiettivo ultimo di migliorare la viabilità dell’area. Previsto anche un programma di piantumazione straordinaria per contrastare l’inquinamento acustico e atmosferico.

Con i fondi giubilari sarà riqualificata la storica passeggiata del Gelsomino, ovvero i binari che entrano dentro la Città del Vaticano. Venne costruita nel 1929 e serviva per collegare lo Stato Pontificio al Regno d’Italia. Col trascorrere degli anni, la ferrovia fu dismessa e in occasione del Giubileo del 2000, uno dei due binario fu rimosso lasciando spazio alla suggestiva passeggiata. Per raggiungerla bisogna entrare proprio all’interno della Stazione San Pietro, proseguire lungo il binario 1 svoltando subito a destra e da questo momento ammirare San Pietro e la sua Cupola.

Il centro polifuzionale (stanze per studenti, albergo, ristoranti e supermercato) sarà pronto tra quasi un anno L’opera artistica che si aggiunge al nuovo studentato privato sarà di Diego Gualandris.⁴ Una “divinità solare” “veglierà” sull’edificio progettato da Mario Cucinella. A realizzarla sarà, appunto, Diego Gualandris, vincitore del concorso “Connessioni Urbane”, iniziativa nata dalla collaborazione tra la Gnamc (Galleria Nazionale d’Arte Moderna e Contemporanea) e la società che sta sviluppando l’intervento urbanistico. All’interno dello spazio urbano c’è un lungo muro che delimita la piazza pubblica e che aveva bisogno di acquisire colore, di spezzare la monocromia e ravvivare la nuova area pubblica esterna al centro polifunzionale. E così la linea di collegamento tra lo studentato e la stazione San Pietro assumerebbe un nuovo volto, firmato da uno dei 41 artisti che hanno risposto alla “call” di Techbau e della Galleria nazionale d’Arte Moderna e Contemporanea, che si è conclusa il 28 gennaio.

Diego Gualandris vincitore del concorso “Connessioni Urbane”