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Investimenti immobiliari: precauzioni per l’uso

Prendiamo in esame investimenti con fini non speculativi, ma conservativi che si rivolgono al mattone che storicamente dà una rendita certa.

Con molto realismo si deve prendere atto che le rendite da immobili oscillano oggi intorno a qualche unità percentuale, specie se si considerano al netto di imposte e tasse: un 3-4% è già un ottimo risultato; gli anni ’80 e ‘90 sono solo un ricordo storico e il loro ripresentarsi un sogno.

Ciò non deve meravigliare se si considerano i tassi di interesse praticati dalle banche: quelli attivi nominali sono oggi inferiori all’1% mentre negli anni ’80 raggiungevano il 18%; per di più i prezzi delle abitazioni sono diminuiti, tasse e imposte sono aumentate e /o create ex novo.

Ciò nonostante gli investimenti immobiliari sono certamente più sicuri e redditizi di tanti altri. Si considera di conseguenza l’acquisto di un immobile non per uso proprio, perché non dà rendita, ma di unità locata che costa intorno al 25% in meno rispetto ad una corrispondete unità libera.

Nell’acquisto di un immobile locato è necessario prendere le opportune informazioni prima dal venditore (motivo della vendita, regolarità dei pagamenti); poi far verificare altri elementi relativi all’inquilino (busta paga, redditi, posizione bancaria, persone conviventi a carico, contenziosi, bollettino dei protesti e simili).

Tuttavia, anche con le migliori informazioni può capitare che l’inquilino si renda moroso, che non rilasci l’immobile alla scadenza o che si abbia bisogno di liberare l’appartamento; in tali casi, espletati tutti i tentativi di bonaria composizione, rimane solo il ricorso all’Autorità Giudiziaria. I tempi di conclusione favorevole di un giudizio di primo grado con sentenza immediatamente esecutiva sono molto diminuiti rispetto al passato.

Esaminiamo ora due operazioni poco note che quasi nessuno compie: la trascrizione del preliminare della compravendita e il deposito delle somme pattuite presso il notaio. Il preliminare, anche se firmato nello studio del notaio, è sempre e soltanto una scrittura privata tra le parti non opponibile a terzi e il proprietario potrebbe quindi fare altri compromessi sullo stesso immobile intascando le relative caparre; costituire sull’immobile usufrutto o altri diritti reali di godimento; iscrivere e subire ipoteche ed altro.

Per scongiurare questi inconvenienti concreti è opportuno chiedere al notaio la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari per garantire il promissario acquirente fino alla trascrizione del contratto definitivo. Tale trascrizione conviene anche nel caso di fallimento del venditore – frequente per imprese di costruzioni – perché in tale ipotesi la trascrizione fa includere il compratore tra i creditori privilegiati per recuperare le somme versate con il preliminare.

Il compratore allora per evitare di perdere i soldi se versati alla stipula deve far indicare nell’atto di compravendita che il prezzo sarà riscuotibile solo dopo la trascrizione. Ciò è possibile in virtù della recentissima legge sulla concorrenza del 2017 che permette al compratore di versare alla stipula l’importo non al venditore, ma su un conto corrente dedicato del notaio che, a sua volta, lo verserà al venditore subito dopo la trascrizione.

 

Per la compravendita dell’immobile sono necessari, oltre al titolo di provenienza, la conformità catastale e l’APE – Attestato di Prestazione Energetica.

La conformità catastale accerta che le caratteristiche di fatto dell’immobile siano corrispondenti a quelle riportate in catasto. Tale conformità deve essere resa in atti dal venditore o da una attestazione rilasciata da tecnico abilitato. L’obbligo della conformità, necessario anche per ottenere un mutuo, è a pena di nullità il che implica che il notaio, in mancanza, non stipulerà l’atto.

L’APE indica il consumo annuo di energia per metro quadro suddiviso in 10 classi, dalla migliore A4 alla peggiore G. È rilasciato da un tecnico abilitato definito “soggetto accreditato” ed è obbligatorio addirittura in fase di annuncio pubblicitario.

Nonostante le altissime sanzioni, da 3.000,00 € a 18.000,00 €, l’APE non ha avuto sinora alcuna efficacia per raggiungere l’obiettivo del miglioramento energetico, sia perché non è previsto alcun obbligo di miglioramento, sia per gli altissimi costi. In effetti la classe energetica della quasi totalità degli immobili della città di Napoli è ancora la G, cioè la peggiore, ed è sempre di classe G l’abitazione “tipo” cui fanno riferimento le pubblicazioni specializzate.

E siamo arrivati alle tasse. L’imposta principale sulla casa è l’IMU (Imposta Municipale Unificata) che fino al 2012 si chiamava ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), essa è calcolata sulla base della rendita catastale rivalutata, moltiplicata per appositi coefficienti con una aliquota indicata dal Comune fino a un massimo del 10,60% fissato dalla legge. E’ a carico del proprietario, tranne per la prima casa non di lusso.

Un altro tributo importante è la TARI (Tassa sui Rifiuti), una tassa e non un’imposta, calcolata in funzione della superficie e dei componenti il nucleo familiare. La TARI è a carico dell’occupante; solo per locazioni brevi, non superiori a sei mesi come per i fitti turistici, è a carico del proprietario perché sarebbe troppo lungo individuare i diversi occupanti.

Cosa si intenda per superficie è necessario chiarire; si ha superficie lorda, netta, calpestabile, commerciale, fiscale, utile, convenzionale e così via; per di più dipende, contro ogni geometria, dall’altezza dei locali che la legge fissa ad un minimo di 2,70 m salvo 2,40 per disimpegni e bagni. Coefficienti di riduzione sono previsti per le superfici scoperte, pertinenze, giardini e simili.

Gravi inconvenienti, dubbi e qualche speculazione ha causato la recente riforma del Catasto circa le superfici riportate nella scheda di visura: infatti esse sono del tipo lorde cioè tengono conto delle murature esterne e/o perimetrali. Qualche venditore indica come superficie dell’appartamento quella catastale, cioè lorda, e come prezzo quello di mercato a mq. La speculazione sta nel fatto che quando si parla di prezzo unitario a mq si fa sempre riferimento ai mq interni utili e non a quelli lordi del Catasto, il prezzo finale risulta così molto maggiore. E’ bene quindi chiedere sempre di quale superficie si parli, se interna o lorda.

Infine, l’IRPEF da immobili non è qui possibile trattare per le troppe fattispecie.

 

Studio Tecnico Legale

Ing. Francesco Sollazzo

Senatore Emerito dell’Ordine

Avv. Achille Sollazzo

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